Renta 2016: así podrás desgravarte el alquiler de una vivienda en la declaración

El alquiler, en cualquiera de sus modalidades, tiene su propio espacio en la declaración de la renta 2016. Y es que los propietarios que estén arrendando sus inmuebles por largas temporadas o durante vacaciones, deben recordar que pueden aplicarse una deducción por muchos de los gastos que tienen.

En el caso del propietario particular que tenga alquilada su vivienda por una temporada larga, el beneficio fiscal consiste en una desgravación del 60% de los rendimientos ligados al arrendamiento (esto es, la cantidad que resulta de restar a los ingresos los gastos deducibles, como impuestos, suministros, mantenimiento…), independientemente de la edad de sus inquilinos. Hasta el año pasado, el arrendatario podía deducirse hasta el 100% de los gastos en el caso de que los arrendatarios tuvieran menos de 30 años.

Entre los gastos deducibles se encuentran los suministros de luz, agua, gas o teléfono, los gastos de conservación y reparación de la vivienda (excluyendo las ampliaciones o mejoras) o los intereses producidos por los préstamos de la compra de dicha casa.

Los arrendadores deben recordar que la Agencia Tributaria ha concedido un papel especial a los alquileres en las últimas campañas de la renta, con el fin de destapar arrendamientos en negro y regularizar su situación. Hay sanciones para aquellos dueños que no declaren las rentas obtenidas por un alquiler y sean ‘pillados’ por Hacienda.

Para el inquilino, la deducción por alquiler solo está disponible para los contratos que se firmaran antes del 1 de enero de 2015, cuando entró en vigor la reforma fiscal. Los arrendatarios que cumplan este requisito, la deducción aplicable es del 10,05% de las cantidades satisfechas, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros. Además, hay muchas autonomías que también ofrecen deducciones vinculadas al alquiler.

En la mayoría de los casos (Andalucía, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Madrid, Castilla y León…), la desgravación autonómica es para jóvenes, mientras que en Aragón solo pueden optar a este beneficio fiscal los que tengan alquilada una vivienda social. En el caso de Cantabria, la deducción es para jóvenes, mayores o personas con discapacidad. Cataluña también tiene operativa una deducción para colectivos desfavorecidos. Murcia y La Rioja, en cambio, no establecen ninguna desgravación específica para el alquiler, aunque sí para la compra.

En el caso de Canarias y Comunidad Valenciana, en cambio, la deducción no tiene limitaciones de edad. Lo que sí se debe tener en cuenta es que es necesario cumplir unos requisitos de salario, lo que significa que estas ayudas no están al alcance de las rentas altas.

Via: Idealista.

¿Cuándo es obligatorio el certificado energético?

La importancia de la eficiencia energética.

¿Estás pensando el vender tu vivienda? ¿Se va un inquilino que llevaba años viviendo de alquiler en tu casa y quieres buscar uno nuevo?

Si estás en alguno de estos casos, te interesará echar mano de los documentos de tu propiedad y comprobar que cuentas con un certificado energético en vigor porque, sin él, no te resultará posible ni la compraventa ni el alquiler, salvo que te quieras arriesgar a sanciones de hasta 6.000 euros en los casos más graves.

¿Cuándo necesito un certificado energético?

Los supuestos enumerados son los más habituales en los que como propietario necesitarás acreditar la certificación energética, aunque la normativa delimita con más exactitud los casos en los que el certificado de eficiencia energética es obligatorio.

El Real Decreto 235/2013 para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece que este documento es imprescindible siempre que se vendan o alquilen edificios o partes de los mismos, como pisos, apartamentos o locales comerciales.

No necesitarás certificado si la propiedad que quieres alquilar o vender:

  • Cuenta con una superficie útil de menos de 50 m2 y se encuentra en una zona aislada.
  • Si es un edificio industrial que se va a destinar a talleres o a la actividad que en él se desarrolle.
  • Cuando se compre para su demolición o para ser sometido a una reforma de peso.
  • Cuando el alquiler es por un máximo de cuatro meses al año.

¿Cuándo hay que acreditar la eficiencia energética del inmueble?

Si tu vivienda está entre las que necesariamente tienen que contar con el certificado de eficiencia energética, el primer momento de una compraventa o de un arrendamiento en el que tendrás que acreditar su posesión será cuando acudas a una inmobiliaria para vender o alquilar tu propiedad y siempre que pongas cualquier anuncio sobre tu oferta que, por ley, deberá incluir la etiqueta de eficiencia energética.

Este distintivo se otorga al propietario del inmueble una vez se registra el certificado. Este se tendrá que incluir además en el contrato de compraventa y deberá entregarse al comprador de la vivienda.

Si el contrato es de alquiler, siempre que sea posterior a la entrada en vigor de la normativa, el inquilino tendrá que contar con una copia del documento.

Consecuencias de no tener certificación energética

No tener certificado, contar con un certificado de eficiencia energética caducado, lo que ocurre a los diez años de su emisión, o falsear los datos, puede acarrear consecuencias.

En concreto, la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas recoge sanciones de 300 a 6.000 euros para quienes incumplan la ley así que, antes de anunciar la venta o el alquiler sin este documento en vigor, contacta con un técnico certificador que inspeccione las características constructivas y las instalaciones de tu vivienda o local y emita el certificado que, para ser válido, tendrá que registrarse ante el organismo competente.

Via: Fotocasa

 

Claves y pasos para escoger tu casa ideal.

Lo primero a tener en cuenta la regla de las tres L (Localización, Localización y Localización), y las tres P (Posición, Precio y Perfección).

En resumen, los puntos clave en los que debes de fijarte muy bien a la hora de elegir tu casa ideal son:

  • Localización
  • El precio
  • La perfección
  • El espacio
  • La distribución
  • La seguridad
  • La edad de la vivienda
  • Certificado de eficiencia energética
  • La comunidad
  • Analizarla no sólo por fuera sino también por dentro
  • Gastos fijos: ¿calefacción centralizada?¿agua?¿luz?¿gastos de la comunidad?
  • Garaje ¿voy a tener que alquilar una plaza de garaje?

Pasos para elegir la mejor vivienda:

1º paso: Haz tu lista de deseos y necesidades

Haz una lista de deseos y necesidades para ir marcando los requisitos que cumplen cada una de las viviendas que vayas a visitar. Así podrás comparar y sobre todo hacer la primera criba.

2º paso: Calcula tu presupuesto

  • ¿Cuánto dinero dispongo?
  • ¿Cuánto dinero me pueden prestar?
  • ¿Cuánto estoy dispuesto a gastarme?

Respondiendo a estas preguntas puedes determinar el rango en el que se va a ceñir tu presupuesto.

3º paso: Busca por todas las vías posibles

  • Internet: Tienes un montón de portales donde elegir pero aunque visites muchos es imprescindible que visites los principales, ya que tienen la mayoría de la oferta inmobiliaria en la actualidad. Lo interesante aquí es que configures tus filtros con los criterios que buscas para que una vez al día te envíen un correo electrónico con todos los anuncios que los cumplan.
  • Inmobiliarias: Tienes multitud de inmobiliarias en España que te pueden ayudar pero asegúrate de que trabajen como a ti te gusta. Una buena agencia inmobiliaria se encargará de hacer un estudio económico a tu medida, un estudio de mercado con todas las viviendas que cumplen tus criterios, darte su opinión basada en su conocimiento y valoración y hacer la valoración económica de cada inmueble, negociar con los propietarios y presentarles tu propuesta, buscarte incluso la financiación (aunque este punto lo veremos en detalle más adelante), enterarse de si la vivienda tiene alguna información oculta o deudas, preparar todos los papeleos con el notario, entre otras muchas cosas. Por otro lado, asegúrate de que la inmobiliaria que elijas funciona bien comprobando las opiniones de clientes en foros o internet buscando en google “Opiniones +  el nombre de la inmobiliaria”. Pero sobre todo, aunque pienses que sus honorarios son altos, puede que te salgan gratis, ya que el dinero que te ahorren negociando el precio puede ser mucho mayor al de sus honorarios.
  • Y además, visita los barrios que te gustan y fíjate en los carteles de “se vende” apúntate los números y agrégalo a tu agenda de visitas.

4º paso: Infórmate sobre el mercado inmobiliario.

Cuanto más conocimiento tengas sobre el mercado inmobiliario en el que pretendes adquirir una casa, mejor preparado estarás para tomar una buena decisión.

5º paso: Hazte un planning con las casas a visitar

Una vez que tengas tus favoritos contacta con las agencias o particulares y hazte un planning para visitar el número de casas que consideres oportuno, siempre dependiendo de la disponibilidad horaria que tengas. Te recomendamos que no veas más de 5 propiedades al día, porque puede que el cansancio haga que pierdas el ánimo y no seas objetivo.

Para tomar una buena decisión, nuestra recomendación es que visites de 15 a 20 propiedades que luego limites a 10, finalmente a 5 hasta que al final te decidas por una.

6º paso: Hazte un cuadro comparativo con todas las viviendas que has visitado

Lo mejor es que las visites por la mañana para ver bien los detalles, pero sin olvidarte de pasar por la noche a comprobar cómo es de ruidosa la zona. Una vez que la tengas, da una puntuación a cada uno del ítem imprescindible para tu casa ideal y suma los puntos totales. Lo que está claro, que el día que visites tu casa ideal lo sabrás porque seguramente que cada casa que vayas a ver la compararás con la mejor.

 7º Paso: La regla del 3×3, reducir tu lista a 3 viviendas

Cuando tu lista de casa ideal se reduzca a tres y analiza aspectos más detallados como los siguientes:

  • Dimensiones de las estancias de la vivienda: piensa bien en qué situación familiar te encuentres ¿tienes hijos? ¿vas a querer tenerlos? ¿tienes gente mayor que con el paso del tiempo puede pasar a tu cargo? Todas estas cosas son importantes a la hora de decidir cuántas habitaciones necesitas. Quizás lo que necesites hoy no te valga mañana.
  • Estado físico general 
  • ¿Tiene calefacción?
  •  Cañerías e instalación eléctrica.
  • Que los suministros funcionen correctamente
  • Que los respiraderos estén en buen estado
  • ¿Qué comercio o facilidades hay alrededor?
  • ¿Tiene garaje? Si no lo tiene y para ti es imprescindible tienes que tener en cuenta a la hora de decidir el presupuesto que necesitas contar con una parte para el alquiler mensual. Y otra pregunta que lo acompaña es ¿se puede aparcar bien por la zona. Si la respuesta es no puede que no tengas opción a pagarlo.
  • ¿Qué orientación tiene la vivienda? Lo mejor es que estudies la orientación del edificio, para ello quizás la mejor opción es que te acerques a distintas horas del día para ver si el piso tiene la suficiente luz. Y no solo por el tema de la luz sino también por la temperatura. Hay veces que los pisos internos están mejor orientados que los que dan al exterior. Acuérdate de que el sol sale por el oeste pero se desplaza a lo largo del año.
  • ¿Qué piso es? Piensa que cuanto más alto menos ruido y cuánto más bajo, más cerca queda la calle y por tanto más ruidoso es. Por eso los áticos son los preferidos por la mayoría de la gente.
  • La comunidad ¿Estás seguro de que quieres vecinos? Es una decisión difícil. A las afueras de las ciudades suele haber casas individuales baratas sin tener que pagar comunidad ni soportar a vecinos. Pero si quieres zonas céntricas siempre vas a tener que convivir con ello. También depende mucho de ello los gastos. Los edificios con pocas viviendas son más tranquilos pero los costes fijos aumentan como puede ser el portero, las reparaciones, la administración…

 8º paso: Negociar el precio

Una vez que hayas identificado todos los pros y contras de la vivienda puedes negociar el precio con más argumentos. Así que solo te queda calcular el precio promedio de la zona investigando los pisos en venta de alrededor con dimensiones, edad de la vivienda y precio.

9º paso: Haz tu oferta:

Cuidado, porque la mayoría de las inmobiliarias te piden una señal si quieres hacer una oferta al propietario para ver que tienes interés. La primera oferta que hagas debe ser más baja de tu límite máximo. Una vez hecha, el asesor inmobiliario debe de responderte en menos de tres días.

Pero lo mejor para poder negociar, como decíamos, es tener una visión absoluta del mercado inmobiliario de alrededor para tener el poder de la argumentación a base de información contrastada y verídica. El tiempo invertido en investigar todo el mercado puede suponerte un ahorro económico significativo a largo plazo.

¿Acepta? En caso de que la acepte, se debe elaborar el contrato de compra-venta cuanto antes con el precio final que has propuesto.

¿No acepta? En caso de que la rechace, puede ser que te hagan una contraoferta. Es mejor pensarla bien y responderle en varios días.

Otro consejo: Deja claro al comprador que vas en serio y que tienes el dinero, quizás con una buena señal. Pero sobre todo que sepa que vas en serio.

10º paso: Elige bien la forma de pago:

¿Tienes dinero disponible? Fenomenal, entonces sólo te queda contactar con el propietario o inmobiliaria, firmar los papeles y disfrutar de tu casa ideal.

¿Necesitas financiación? Elegir la hipoteca ideal es una de las cosas más importantes para vivir bien el resto de tu vida. Elegir una hipoteca con tipos de interés bajos con unos cómodos plazos es esencial.

Via: Bankinter

 

EL ALQUILER SE ABRE PASO EN ESPAÑA

Los carteles de «Se Alquila» vuelven a las fachadas de los edificios y los anuncios en los portales inmobiliarios se multiplican. Después de una burbuja inmobiliaria que ha resquebrajado los cimientos del mercado residencial español, éste comienza a resurgir de sus ruinas, pero con importantes cambios estructurales. La fórmula del alquiler, tan denostada en las últimas décadas y ligada a no pocos prejuicios en un país con un fuerte arraigo de la cultura de la propiedad, no deja de ganar adeptos y se posiciona cada vez más como una alternativa a la compra. «Después de mucho tiempo, el arrendamiento ha dejado de ser la oveja negra y por fin es uno más en el mercado. Se han eliminado los prejuicios», celebra David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

Y es que si al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en régimen de alquiler. Hoy, en los primeros meses de 2017, este porcentaje está cerca del 22%, y la progresión no se detiene. Una escalada que nos acerca poco a poco a países de nuestro entorno como Portugal, donde el parque de viviendas en alquiler representa un 25,2% del total, Italia (27,1%) y, ya un poco más lejos, Francia (35,9%) y Reino Unido (36,5%). El 48,1% de Alemania resulta por el momento inalcanzable. «Cada año, estamos registrando incrementos del 1,5% en el mercado del alquiler. Aunque todavía estamos lejos de la media europea la tendencia es a converger. Calculo que a cinco años vista podríamos estar ya rondando el 30% del parque residencial en régimen de arrendamiento», afirma Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE.

Pese al profundo arraigo de la cultura de la propiedad, España no ha sido siempre un país de propietarios. De hecho, en 1950, menos de la mitad de los españoles poseía una vivienda propia. Si se toman los datos del último Censo de Vivienda del Ministerio de Fomento, el alquiler aún tenía en la década de los 70 una importante cuota de mercado, de alrededor del 36%. Pero, a partir de ahí, como explica José Peral, director de Comercialización y Marketing de Solvia, el brazo inmobiliario de Banco Sabadell, «esta tendencia fue invirtiéndose paulatinamente a medida que la apertura económica de España con el exterior se consolidaba y que se desarrollaba en el país una clase media».

Profesionalización

Pero, ¿qué ha llevado a los españoles a abrazar de nuevo el alquiler? Los motivos que aducen los expertos consultados por LA RAZÓN son varios aunque coinciden en señalar la entrada de nuevas generaciones, con menos capacidad de ahorro y poder adquisitivo, como consecuencia de la devaluación del mercado de trabajo durante los años de crisis, así como la necesidad de una mayor movilidad geográfica por motivos laborales y el cambio en las condiciones de las hipotecas. «Los bancos ya no financian el 100% de las hipotecas y los jóvenes deben tener ahorrado alrededor de un 30% del importe del inmueble para poder acceder a la compra de la vivienda», apunta Población. Mientras como «alquilar es tirar el dinero» parecen ya desterrados. Al igual que ha cambiado el perfil del inquilino, también lo ha hecho el del propietario. Actualmente, en España el 97% del parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares, lo que pone de manifiesto la escasa profesionalización del sector. «Mientras que en Alemania o Francia la mayoría de propiedades están en manos de fondos de inversión u operadores de gestión de alquiler, en España está en manos de particulares», explica el experto de CBRE. La profesionalización es la gran asignatura pendiente del sector, un proceso que lleva en marcha desde hace años y que ahora comienza a consolidarse a gran escala. «Para desplazar a los caseros particulares -explican desde Solvia-, los operadores de alquiler residencial deben buscar fundamentalmente la diferenciación respecto a la gestión que puede ofrecer un particular y su principal palanca para conseguirlo es la experiencia del cliente».

Precio

Si al aumento de la demanda, le sumas la entrada en el negocio del arrendamiento de miles de inversores y ahorradores, atraídos por las jugosas rentabilidades y el limitado riesgo que implica comprar un piso y alquilarlo, tienes como resultado un boom que ha disparado los precios y despertado en el sector el temor a la formación de una nueva burbuja. El mercado del alquiler cerró 2016 con una subida de precios del 6,7%, pero en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, los dos principales pulmones del sector residencial español, los encarecimientos no bajan de las dos cifras. Los alquileres de la ciudad condal cuestan, de media, 17,4 euros por metro cuadrado al mes, un 18,5% más que 12 meses antes. En Madrid, el arrendamiento se ha elevado con fuerza, un 14,6%, hasta los 13,8 euros por metro cuadrado, según datos de Idealista. En ambos casos, los alquileres son ahora más caros que nunca. No existe otra cifra superior en toda la serie histórica. Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario, rechaza que estemos ante una burbuja. «Lo que hay es un notable interés de los españoles por alquilar en determinadas ciudades, algo que no sucedía desde los años 50. Durante la crisis los precios del alquiler estuvieron más estables porque los contratos se habían firmado años antes y es ahora en la renovación o nuevas firmas donde los propietarios actualizan la renta, que en todo caso sigue en niveles razonables si comparamos los grandes mercados españoles con la mayoría de las capitales europeas». Una opinión compartida por el director comercial de Alquiler Seguro: «Hasta hace poco, los alquileres estaban tan bajos que apenas generaban rentabilidad. Esto ha cambiado hasta el punto de que cada vez hay más propietarios que deciden arrendar sus pisos para irse ellos de alquiler. Es una nueva filosofía: compro donde puedo y vivo donde quiero».

Restricciones

Para poner freno al desbocado incremento de los precios, ayuntamientos como los de Barcelona y Madrid se plantean poner restricciones al mercado mediante fórmulas que marcan un techo al precio en algunas zonas de las ciudades evitando así que la presión alcista siga creciendo. El consenso de expertos consultados se opone a estas medidas entendiendo que una regulación del mercado del alquiler conseguiría justo lo contrario de lo que persigue. «En otras ciudades donde se han puesto en marcha estas medidas la realidad es que no están consiguiendo paliar los precios, sino justo lo contrario: muchos propietarios han decidido retirar sus viviendas del mercado y las que hay están subiendo de precio pero de forma no transparente», destaca Encinar, que apuesta en su lugar por «incentivar la aparición en el mercado de nuevas viviendas, ya sea asegurando las rentas u ofreciendo ayudas para las rehabilitación».

De lo que no cabe duda es que, dada la enorme demanda y la falta de viviendas en stock, la escalada de precios continuará en los próximos años. Si bien, con incrementos más moderados. «El precio va a seguir creciendo, aunque las subidas no van a ser tan bruscas. En ciudades como Madrid y Barcelona la demanda es muy superior a la oferta. Hace falta más producto», concluye Población, de CBRE.

Via: La Razón.